并购潮下的恒大：许家印雄心不止是拿地
恒大在多元化的同时频频投入重金买地，优化土地储备结构，其在房地产行业的布局清晰、目标明确、战略合理，恒大为何如此积极扩张？这暴露了许家印怎样的地产雄心？而恒大的拿地策略又是什么？本文将深入分析。
权威发布：6.18相约易居沃顿聆听 倪建达、毛大庆、蔡雪梅、张华纲、周忻、梁上燕、林中、朱保全等业界大咖分享干货，戳文末“阅读原文”马上报名参加。文/克而瑞研究中心 朱一鸣、傅一辰
经历了折让配股和娱乐圈的“恶搞”后，恒大并未在人言中一蹶不振，先以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份，后又以31亿元收购武汉三江航天地产67.08%股权，包括这两家旗下项目和土地储备。
在其他房企收缩战线、增加业务种类之时，多元化的恒大却投入重金买地，意图似乎愈发模糊。
但事实上，在梳理了恒大的一系列动作后，我们认为，恒大的城市布局今年明显改善，其对于房地产业务的整体战略也逐渐浮出水面。
一、重点布局中西部二线城市
在今年一系列拿地动作，以及两次收并购运作后，恒大的土地储备结构得到了优化。
根据CRIC研究中心监测，2015年1-5月，恒大在招拍挂市场上共新增土地建筑面积558.78万平方米，其中81.8%位于二线城市。若再加上并购中渝置地旗下子公司所获得的地块，恒大目前的土地储备总量中，有41.5%位于二线城市，改善较为显著，布局风险下降。
而在二线城市中，恒大更倾向于中西部城市，今年以来，分别在重庆、成都、武汉、郑州、西安、昆明等中西部省会城市积极参与土地拍卖，共拿地321.1万，占新增土地建面的57.5%，加上中渝在重庆的331.7万方土储，恒大总土地储备中中西部占比提升至32.3%。
对于恒大目前的拿地策略，我们认为：
1）恒大正在向“城市深耕”转型。恒大是进入城市最多的房企，但在市场变化后，恒大对部分区域公司进行了整合，同时也对拿地目标城市进行了筛选。这一动作不仅有助降低库存风险，也有利于提高运营效率和管控。
2）恒大将重点布局中西部二线城市。这部分城市的市场风险较小，但往往被中小型地方房企盘踞，外地房企很难进入。新常态下，一些中小型房企对未来市场并不看好，或资金紧张，希望缩小规模，出让手头的土地，让恒大等大型房企有了打开市场的机会。同时，中西部市场以刚性需求为主，与恒大的定位相符。
3）恒大将继续丰富中高端产品线。恒大的产品原本强调“民生”，而从产品标准化向产品线多元化转型，是如今大势所趋。恒大从中渝置地收购的土地大多位于重庆观音桥、龙溪镇地区，邻近CBD，较为优质；从武汉三江收购的土地同样有部分位于武汉主城区。中西部将是恒大试水中高端项目的合理区域。
4）恒大将加强与其他房企的合作。相比绿地、万科等龙头，恒大原本无论是在战略层面，还是项目股权层面，与其他房企均较少合作。而随着股权收购模式获得的项目增多，恒大可以通过与当地中小房企合作的形式，获取这些房企在当地的资源便利，与自身的产品线和成本管控优势结合。
二、销售有望受益于市场回暖
恒大大手笔拿地的底气来自于良好的销售业绩。在房企业绩普遍不够理想的情况下，2015年1-5月，恒大的销售金额为623.6亿元，同比上升10.9%，在上市房企中仅次于万科。其中，5月销售167亿元，同比增长41.3%，打破了其单月销售记录。多个项目开盘热销，如邯郸恒大名都两小时销售10.2亿元，长春恒大帝景首开销售520套共4.2亿元，上海恒大佘山首府开盘当日去化八成热销5亿元等。
由于从年初就开始积极去库存，在市场转暖后，恒大可售货量充足，若能继续保持营销力度，预计今年的销售业绩将能再上台阶，明年销售更是值得期待。
房地产市场与宏观经济背景之间的联系紧密，业内普遍对于明年的房地产市场的有较高预期，回暖的趋势已经开始显现。而在这一轮股市的牛市行情过后，部分股民可能会选择“卖股买房”，对于项目销售有促进作用，进而推动房价上涨。
按照恒大的周转速度，今年上半年收购的土地或项目，将在今年年底到明年陆续开盘，其中收购部分可能更快，如中渝置地就包含了48.7万平方米已竣工待售物业，一经销售能够直接成为确认收入。在房地产市场火爆之时，产品供不应求，可售货量将直接影响销售业绩。因此楼市若全面回暖，恒大从中受益程度将大于今年动作较为保守的房企。
三、许家印的地产雄心
在经历了2014年较冷的市场后，大部分房企的拿地意愿减弱，同比大幅下降。而2014年将战略重心放在多元化、拿地并不积极的恒大却动作频频，1-5月新增土地面积相比去年增加了149%，有传言称其上半年计划新增100个项目。此外，值得注意的是，海花岛项目是恒大的重要战略之一，调任了集团原“三把手”前去负责，并将投入重金，最终计划分拆上市。这一项目的情况将直接影响恒大未来的盈利能力和发展。
我们认为，恒大此番积极扩张，主要原因包括：
1）抓住并购机遇，做大总体规模。市场趋于理性，中小房企急于退出市场，恒大“趁机”低价入手，达成双赢。根据报道，恒大计划新增的项目将主要通过二级市场收购、并购等形式获取。这将为恒大带来地理位置更稀缺、成本更低的土地储备。恒大2014年末已有1.4亿方土地储备，进取的收购行为将使其进一步扩大规模，达成世界500强的长期目标。
2）唱多楼市，加强与地方政府关系。二三线城市的地方政府均取消了购房限制，推出了降低购房门槛的政策，可见“救市”的意图明显。恒大顺势进行收并购，能避免不少项目破产的尴尬，同时也是将企业的命运与地方市场捆绑，降低风险，有利于企业长期运营的稳定。
3）增加收入，支持多元化业务。多元化业务能提高利润，但收入方面的“大头”还是来自于房地产销售。恒大多元化的四大板块还在培育中，基地、货源等均需要持续投入。通过房地产业务带来的现金流，恒大能够更好地推动这些多元化业务的发展。
综上，我们认为，恒大在房地产行业的布局清晰、目标明确、战略合理，房地产将始终是恒大的主业和全面发展的基础。
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